国泰君安研报表示，2023年房地产市场的关键词是出清、支持和防风险。展望2024年，上述逻辑仍将延续，商品房的开工建设仍面临一定压力；但房地产新发展模式带来的增量投资机会更值得关注，年均投资规模预计在1万多亿，2024年地产投资降幅有望明显收窄：1）未来增量刚需投资体量上限在20万亿，若保障房能够满足30%的刚需，则对应6万亿的总投资，未来10年年均投资在6000亿元左右；2）城中村改造总投资体量在5万亿左右，按照5年左右的规划建设周期，年均投资规模在1万亿左右，与保障性住房建设可能有重叠。3）考虑到从保障房和城中村改造项目从立项、签约、拿地、新开工等全流程所需的时间，大规模建设预计最早要到二季度，下半年才能够逐渐体现为对投资端的拉动。

　　全文如下

国君宏观｜“破立并举”的房地产投资

2023年房地产市场的关键词是出清、支持和防风险：

1）2023年地产销售继续下降，但降幅较2022年有所收窄，基数调整后22年商品房销售实际降幅在30%左右，预计23年降幅在15%左右；

2）2023年8月以来各城市房地产销售端政策加速松绑，对一二线城市商品房销售起到一定支持作用；

3）中央金融工作会议之后，地产防风险也进入到加速落地的阶段。

展望2024年，上述逻辑仍将延续，商品房的开工建设仍面临一定压力；但房地产新发展模式带来的增量投资机会更值得关注，年均投资规模预计在1万多亿，24年地产投资降幅有望明显收窄：

1）未来增量刚需投资体量上限在20万亿，若保障房能够满足30%的刚需，则对应6万亿的总投资，未来10年年均投资在6000亿元左右；

2）城中村改造总投资体量在5万亿左右，按照5年左右的规划建设周期，年均投资规模在1万亿左右，与保障性住房建设可能有重叠。

3）考虑到从保障房和城中村改造项目从立项、签约、拿地、新开工等全流程所需的时间，大规模建设预计最早要到二季度，下半年才能够逐渐体现为对投资端的拉动。

风险提示：房地产企业风险暴露超预期；保障房、城中村改造建设的积极性不足。

（文章来源：证券时报）